От сдачи до свидетельства.

От сдачи до свидетельства. На каком этапе лучше покупать новостройку

16 марта 2011

Лучшая квартира – это, конечно же, новостройка. На завершающем этапе строительства, в доме «на сдаче», как пишется в рекламных объявлениях, а еще лучше – с полученным свидетельством. Правда, далеко не все покупатели видят разницу между двумя этими понятиями. Попробуем разобраться.

Итак, дом, в котором вы решили приобрести квартиру, полностью построен, – в наличии стены, крыша, окна, отделан подъезд и подключены все коммуникации. Однако праздновать новоселье рано – сначала застройщик должен сдать возведенный им объект в эксплуатацию, то есть получить соответствующий разрешительный документ. Для этого ему необходимо обратиться в городской департамент строительства и архитектуры. К этому моменту объект должен быть построен в соответствии с проектом, прошедшим государственную экспертизу. Он должен быть полностью подключен к инженерным коммуникациям, места общего пользования должны быть выполнены в чистовой отделке, прилегающая территория благоустроена. Внутренняя отделка выполняется в зависимости от условий, прописанных в договоре. «К своему заявлению застройщик должен приложить пакет документов, подтверждающий соответствие построенного им объекта требованиям технических регламентов, в том числе требованиям энергетической эффективности, то есть иметь в наличии счетчики, а также выполненную по всем правилам систему утепления стен, фасадов, крыши, подвалов, - рассказывает председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев. - Обязательными документами для сдачи дома в эксплуатацию являются документы о выполнении технических условий, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения – подключение воды, газа, электричества, канализации. Объект в обязательном порядке проходит техническую паспортизацию в БТИ. Также застройщик должен предоставить заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и технических регламентов».

Поданное застройщиком заявление вместе со всеми прилагаемыми документами рассматривается в течение 45 дней. Если документы предоставлены в полном объеме и никаких замечаний по ним нет, комиссия, состоящая из представителей организаций, выдающих технические условия и осуществляющих надзор, выезжает на объект. Если и при осмотре объект никаких нареканий не вызывает, комиссия выдает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Когда соответствующее разрешение получено, застройщик подает документы для постановки объекта на кадастровый учет. Процесс этот достаточно длительный, обычно на него уходит несколько месяцев. Далее квартиры передаются дольщикам по актам приема-передачи для дальнейшего оформления. Уже права собственности.

Недочеты устранить
Однако не всегда построенные объекты недвижимости сдаются в эксплуатацию с первого раза. Как правило, основанием для отказа выдачи необходимого разрешения является несоответствие построенного объекта требованиям градостроительного плана земельного участка либо требованиям, указанным в разрешении на строительство. Дом также могут не принять из-за отсутствия документов, подтверждающих подключение к инженерно-техническим сетям, или из-за несоответствия каких-либо параметров указанным в проектной документации. «В любом из этих случаев застройщик должен устранить выявленные замечания и повторно обратиться в орган местного самоуправления, - поясняет Владимир Кошелев. - Эта процедура может быть многократной и повторяться до тех пор, пока все нарушения не будут устранены. Но при всем при этом застройщик должен уложиться в сроки, определенные разрешением на строительство».

Сдавать или не сдавать?
Срок между окончанием строительства и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как правило, составляет от 3 до 6 месяцев. Тем не менее известны случаи, когда по разным причинам построенные объекты сдаются годами. Так же, как и случаи, когда застройщики вовсе не сдают дома в эксплуатацию – видимо, из-за нежелания тратить на эту весьма хлопотную процедуру время и средства. Такие дома так и остаются на стадии «дом на сдаче». «В этом случае вопрос с получением свидетельства о праве собственности приходится решать самим дольщикам в судебном порядке – регистрируя свою квартиру, как объект незавершенного строительства», - комментирует руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов.

Таких объектов в Самаре немало. Покупатели въезжают в свои квартиры, оформляют в них регистрацию и живут годами в так и не сданных в эксплуатацию домах. Основным минусом такого проживания, по словам экспертов, являются коммунальные платежи, которые начисляются по завышенным тарифам.

Выбор есть
Прежде чем принимать решение о приобретении квартиры в не сданном в эксплуатацию доме, специалисты рынка рекомендуют выяснить причину, по которой этот объект не был одобрен приемной комиссией. В зависимости от ее серьезности и следует делать дальнейшие выводы.

Лучший вариант - это, конечно же, квартира со свидетельством. В этом случае покупателю уже не придется выжидать долгие месяцы, пока оформляются все необходимые документы, и однозначно не придется самостоятельно оформлять принадлежащие ему квадратные метры в случае, если дом так и останется на стадии «на сдаче». Единственный недостаток таких квартир заключается лишь в том, что после ввода дома в эксплуатацию они несколько вырастают в цене. Кроме того, если вы планируете приобрести жилье на кредитные средства, то, покупая квартиру со свидетельством, сможете выбирать из большего числа банковских программ. «Если квартира уже имеет свидетельство, то покупатель может воспользоваться практически любой ипотечной программой на ее приобретение и получить кредит в любом банке, выдающем кредиты под объекты с регистрацией права, - комментирует Андрей Шерстобитов. - Если же право собственности еще не зарегистрировано, кредит можно будет получить только в тех банках, где аккредитован застройщик».

Стоит также иметь в виду, что в тот период, когда дом введен в эксплуатацию, но свидетельства еще не получены, приобрести квартиры в нем можно только по предварительному договору купли-продажи, поскольку данный объект уже не является долевкой, но право собственности на него еще не возникло. Как правило, в этом случае девелопер сначала оформляет не распроданные до сих пор квартиры в свою собственность и затем, после возникновения соответствующего права, передает их покупателям уже по основному договору купли-продажи. Если объект успешно введен в эксплуатацию, никаких сложностей такая схема, как правило, не вызывает.

Источник: Волжская Коммуна

Стратегия первая: ждать

Это не издевательский совет, а вполне реальная тактика. Она вполне оправданна, если вы являетесь клиентом крупной компании, столкнувшейся с временными финансовыми трудностями. Как правило, если девелопер имеет многолетний стаж и множество сданных объектов (особенно эконом-класса), у него есть все шансы получить государственную поддержку. Тем более что зачастую проблемы таких компаний не связаны с личной жадностью или недальновидностью руководства. Порой девелоперы вынуждены останавливать стройки, поскольку банки прикрыли им ранее действовавшие кредитные линии. Большинство таких компаний («Главмосстрой», «ПИК» и т. п.) попадают в категорию социально-значимых организаций: власти не рискнут оставить их без помощи, поскольку иначе Москва захлебнется в волне митингов от новых «обманутых дольщиков».

Крупные компании имеют шансы быстрее прочих восстановить банковское доверие, а с ним – и кредитные линии. Уже этим летом появились новости о совместных программах банков и девелоперов.

Банкротство гигантов не выгодно никому: ни государству, ни банкам. Поэтому рано или поздно ваш дом будет достроен. Как гласит старая даосская мудрость: «Если сидеть на берегу реки достаточно долго, то рано или поздно по ней проплывет труп вашего врага». Другое дело, что «сидеть» в рассматриваемом случае, возможно, придется несколько лет.

Достоинство этой тактики в том, что вы не тратите ни времени, ни усилий. Недостаток – непрогнозируемая продолжительность ожидания.

Стратегия вторая: проявить инициативу

Несколько лет назад дольщики компании "Новый мир" столкнулись с теми же проблемами, что и многочисленные клиенты "Социальной инициативы", "Мастерка" и иже с ними.

Строительство трех домов в Москве было остановлено без надежды на возобновление. Однако собственники виртуальных площадей заняли очень активную позицию: проводили регулярные собрания, постоянно писали письма во всевозможные инстанции, организовывали митинги, без устали дежурили у дверей власти. В итоге через два года все дома были достроены: один за счет городского бюджета, остальные – за счет новых застройщиков, найденных властями. И это не единственный случай, когда активность дольщиков привела к счастливому финалу.

Поэтому, если вы видите, что ситуация не сдвигается с мертвой точки, есть смысл взять пример с лягушки, которая лапками взбила молоко до состояния масла и выбралась из кувшина.

Тем более что «обманутые дольщики» уже давно не одиноки в своей борьбе. На сайте комитета помощи «Жилье. Земля. Люди» можно найти множество других «жертв заморозки», а также массу полезной информации: от контактов властей до рекомендаций по проведению митингов. Сейчас даже при Госдуме функционирует рабочая группа по решению проблем вкладчиков и дольщиков, куда можно обратиться с просьбой о помощи, а еще лучше – со своими предложениями по решению проблемы.

Сложность в том, что желанный результат (а именно завершение строительства) может дать только непрерывная активность. Собрания и сборы подписей под письмами, адресованными «наверх», – вещи ценные не сами по себе, а лишь как аргументы в будущей борьбе. Дольщикам необходима инициативная группа, которая будет заниматься отстаиванием общих прав фактически как своей основной работой. С той лишь разницей, что зарплату им за это платить никто не будет. Среди тех же дольщиков «Нового мира», по словам юристов, несколько человек ушли с работы и посвящали борьбе все свое свободное время на протяжении двух лет.

Если вы решились выйти на тропу войны, вам нужно привлечь в свои ряды максимум соратников, то есть собрать как можно больше контактов ваших будущих соседей по дому и наладить постоянный обмен информацией. Например, через форум в Интернете (именно так общаются клиенты "СУ-155"). У инициативной группы больше шансов на успех, если в ее состав удастся включить юристов и людей, имеющих организационный опыт.

Кстати, все бумаги с описанием истории дома, фотографиями, перепиской с руководством компании нужно собрать заранее и всегда иметь под рукой. Необходимо как можно более активно контактировать с прессой, благо четвертая власть почти всегда на стороне дольщиков. Любые акции – митинги, пикеты, собрания – имеет смысл делать так, чтобы эхо непременно разносилось по страницам газет, то есть организовать регулярную рассылку пресс-релизов накануне мероприятий. Все требования стоит изложить на бумаге – в четком и понятном виде. Кстати, прежде чем писать президенту и другим высшим чинам, стоит добиться объяснения «заморозки» от самой компании. Тогда при общении с властью вы сможете более конкретно сформулировать требования и апеллировать к словам застройщика.

Если этот метод не помог, то стоит обратиться в суд.

вот что нам советуют знающие люди - мы идем правильным путем - просто не надо останавливаться = кто берет на себя ответственность позвонить в понедельник в Контору ? кто сможет ?

Статья дельная,что и говорить...Но у нас с НТ немного другая ситуация-стройка не заморожена,строительство идет....не совсем понятно-с чем бороться с нашем случае?
А кстати,в нашей ИГ имеются юристы?