Плюсы и минусы ТСЖ

Плюсы и минусы ТСЖ


Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быть проведено как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию к дому. На сегодняшний день, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед! Это первая проблема в создании ТСЖ. Без межевания невозможно оформление в собственность. Допустим, что межевание произведено, тогда все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания - опять же прибыль. Но, если вникнуть в это поглубже. То получается, что все цокольные этажи уже давно выкуплены. Прибыли он не принесет, а головной боли может принести. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей, и прибыли с них получают сами власти или уже проданы в собственность другим людям.
Вторая проблема - капитальный ремонт многоквартирного дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. Дом быстрей развалится. Сейчас разрабатываются поправки, в которых будут выделяться на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт допустим собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить еще 24% , как налог на прибыль!

Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ.

(Минус) Более высокие эксплуатационные платежи.
Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение "скинуться" на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

(Плюс) Возможность влиять на политику управляющей компании.
Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

(Минус) Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.
Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

(Плюс) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

(Минус) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.
Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

(Плюс) Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.
Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:
1. Если ДЕЗ работает хорошо - редкий случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками - либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

(Плюс) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор.
Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.
Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.
Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.
Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги , то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.
Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.
За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.
Суд выносит решение при ответчике, а заочное - и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом - семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же "возразил", то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен "вердикт" мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.
По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).

Сделаем вывод из всего вышеизложенного.
Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе - сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ , нести расходы по принятым решениям.

http://youhouse.ru/publik/45.php

Так ТСЖ нам навязывают Римекой или самим надо создавать?

Так в договоре все прописано:

...
1.2. В соответствии с требованиями законодательства РФ для управления и обеспечения эксплуатации ОБЪЕКТА будет создано Товарищество собственников жилья (далее по тексту Договора ТСЖ). СОИНВЕСТОР вступает в члены ТСЖ в соответствии с действующим законодательством РФ.
...

Думаю, они нам будут навязывать свое ТСЖ.

Получается ТСЖ уже есть и управляющая компания тоже. Но мы как члены ТСЖ можем переизбрать и представителя и управляющую компанию?
Тогда зачем они его создали или вступление платное? Какой-то развод, ничего непонятно

ТСЖ-это товарищество собственников жилья. Собственники-это мы! (в будущем) И ТСЖ мы должны будем сами создавать! Нужно будет выбрать название, председателя, заиметь свою печать, всё зарегистрировать... И потом председатель от имени ТСЖ заключает договора на обслуживание дома (домов). ТСЖ может быть одного дома или нескольких. Все важные вопросы решаются на собраниях, с протоколом и подписями. Решение принято-если подписей больше половины (даже если +1 голос). Наша семья всё это проходила (не в Москве). самое трудное при этом собирать людей на собрания (как правило приходило человек 10), а потом ещё и подписи собрать-председателю приходилось по всем квартирам весь вечер ходить, а то и не один!

Кстати, ТСЖ нас обязали создать, так как сказали, что ключи не дадут! да и лифт без ТСЖ работать не будет, т.к. его страховать нужно(а это только в компетенции ТСЖ), а без страховки его на обслуживание никто не возьмёт!

Собственники не только мы. В этом проблема. Купила Римэка (условно за 3 рубля) офис- собственник. Купила дочка, теща и т.д. собственники. А голоса пропорционально квадратным метрам. А офис условно 1000кв. м. А сколько там офисов будет? А если квартира не продана, кто ее собственник? Застройщик? А машиноместа если не проданы, они чьи?

Как это бывает, вот здесь: http://www.grandpark.info/index.php?go=News&in=view&id=64

у нас голос считался от квартиры один, не важно сколько там кв.метров и собственников.

....
Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (голосовать). Причем, чем больше жилплощадь, тем весомее "голос" (в этом принципиальное отличие ТСЖ от ЖСК)
Также одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций, но в этом случае злую шутку может сыграть "демократия", ведь один голос играет малую роль. Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50% + 1 голос собственников площадей. Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.
....
http://youhouse.ru/publik/50.php

Кстати отличный сайт, там все есть.

смотрите сейчас программу первого канала про ТСЖ Пусть говорят

Во... прозевал, не посмотрел. А что было то? В двух словах.

Ну там как обычно. Все козлы, негодяи и мерзавцы, надо всё брать в свои руки, и контролировать, контролировать всех и вся.

Поделюсь своим опытом.
В 2006 году, когда я получал ключи от новой квартиры, нам (собственникам) пытались навязать управляющую компанию "Белый парус" (кто живет в Балашихе, о ней наслышан). Мы все отказались от них и на общем голосовании выбрали создание своего собственного ТСЖ. В первый год деятельность правления нашего ТСЖ была ужасной. Мы намучились по полной программе. Потом мы сменили состав правления на более грамотных людей (в правление мы брали только жильцов нашего дома), и все стало намного лучше. Сейчас не жалеем, что у нас ТСЖ, причем обслуживающее только наш дом. Вывод: при создании ТСЖ главная задача - кто и как будет им руководить.

В 2008 году, когда я получал ключи от другой квартиры, нам навязали "Белый парус". В первую же мою встречу с представителями этого "Белого паруса" я испытал всё "удовольствие" от общения с ними. Я сразу предложил собственникам отказаться от них, но никто не захотел. В итоге жильцы настолько намаялись общаться с чужим ТСЖ, что в пятницу (15.04.11 г) мне передали бюллетень для голосования о создании своего собственного ТСЖ. Вывод: лучше, чем мы сами, с нашим домом никто не справится.

remamania пишет:Вывод: лучше, чем мы сами, с нашим домом никто не справится.

Думаю с этим никто из нас спорить не будет, но нас ждет ТСЖ застройщика, на которое мы дали согласие подписывая договор. Так что теперь надо под крыло собрать под крыло минимум 30% соинвестров. А управлять НАШЕ ТСЖ сможет только при наличии 50% голосов. Так что у нас каждый соинвестор на счету.

Мы имеем полное право вступить в ТСЖ застройщика только на год, а затем создать своё. Так будет минимум потерь.

Посмотрите-"ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ". Разместил в соседней теме. Начиная со статьи 50. Год ждать не надо. Все зависит, когда мы наберем 30-50% голосов. https://nktr.forum2x2.ru/t137-topic

Федеральный закон "о товариществах собственников жилья" утратил силу с 01.03.2005г. в связи с принятием ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004

про ТСЖ нужно смотреть Жилищный кодекс главу 13

Спасибо. Вот здесь его можно прочесть и скачать http://www.zhilkod.ru/ или здесь http://www.zakonrf.info/jk/ или здесь http://www.gilkodeks.ru/
Буду сегодня вечером изучать.

Нужные статьи ЖК разместил в соседних темах.
Так что получается? По ЖК застройщик не может создать ТСЖ. Только собственник жилья. Причем это можно сделать до принятия дома ГК, еще в момент строительства. Надо только набрать 50% голосов собственников.... Да уж. А в какое ТСЖ тогда Римэка нас зовет?

В своё, но оформлено оно будет как от нас. У них же тоже есть квартиры в ЖК. Да и Золотухин говорил, что они сами будут управлять домами.

Как это- "От нас"?
Общее собрание надо провести, нас пригласить. Более 50% голосов дольщиков собрать. Без этого, "филькина грамота", а не ТСЖ. Объект работы прокуратуры и больше ничего.

Надо решать проблемы по мере их поступления. Сначала ключи, потом собственность, потом ТСЖ.
Тут без кидалава перегородки заказать не получается, а вы хотите ТСЖ от Римеки проигнорировать.

согласна с Экпертом-это,так сказать,планы на будущее,а пока надо вплотную заняться перегородками и регистрацией договоров

amalex пишет:Как это- "От нас"?
Общее собрание надо провести, нас пригласить. Более 50% голосов дольщиков собрать. Без этого, "филькина грамота", а не ТСЖ. Объект работы прокуратуры и больше ничего.

Да подсунут как обязаловку при подписании акта приема-передачи квартиры. Они в этом плане ушлые.