ПРАВОВОЙ АСПЕКТ : ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ

http://echo.msk.ru/programs/pravovoy_aspect/1253260-echo/



ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ


Я.РОЗОВА: Здравствуйте. Меня зовут Яна Розова, рядом со мной автор программы «Правовой аспект» Юрий Пилипенко, старший управляющий партнер юридической фирмы "ЮСТ", вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Добрый день, уважаемые радиослушатели.

Я.РОЗОВА: И наш гость Евгений Шингарев, адвокат Московской областной коллегии адвокатов.

Е.ШИНГАРЕВ: Добрый день.

Я.РОЗОВА: В этой программе мы обсуждаем события экономической, политической и общественной жизни с правовой точки зрения. А тема сегодняшнего эфира: «Обманутые дольщики».


СПРАВКА:

Федеральный закон №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в ступил в силу в апреле 200 года. Он регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил контроль над застройщиками, увеличив их ответственность. Между тем, большинство застройщиков это документально по-прежнему игнорирует, оставляя дольщиков бесправными.
По разным оценкам, в нашей стране количество обманутых дольщиков составляет около 100 тысяч. Тех, перед кем застройщик не выполнил своих обязательств по строительству. Самым тяжелым в этом смысле регионом остается Московская область.


Я.РОЗОВА: А теперь, мне кажется, есть смысл сказать об информационном поводе, который нас собрал здесь.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Повод, от которого мы бы хотели оттолкнуться в сегодняшней передаче, не очень свежий. Это дело одного из российских застройщиков г-на Полонского, который то сбегает, то его арестовывают, то задерживают, но, тем не менее, эта его судьба нас совсем не интересует, а интересует судьба тех сограждан, которые вложились в тот жилищный проект, который он организовывал.
Хотелось бы узнать у Евгения, что он думает. Это эксцесс? Эти истории уже закончились или и в дальнейшем будем сталкиваться с такого рода проблемами.

Е.ШИНГАРЕВ: Правового здесь аспекта касаться не стоит, т.к. мы можем уйти в глубины неизведанного. Ситуации такие, к сожалению, возникли не вчера. Первая ситуация возникла еще в 90-х гг., мы об этом поговорим еще чуть-чуть позднее и заканчиваться на сегодняшний день они не собираются.
Дело в том, что конкретное лицо, мы упомянули г-на Полонского, в данном случае не о нем речь, т.к. не он застраивал Кутузовскую милю, не он заключал договоры об участии в долевом строительстве с физическими лицами. Мы в сегодняшней передаче коснемся именно интересов граждан, которые заключали договор с физическими лицами об участии в долевом строительстве, которые на основании этих договоров хотели приобрести квартиры и зарегистрировать право собственности.
Тем не менее, процесс этот не может носить какой-то однодневный характер и за полгода процессы эти тоже не могут заканчиваться. Профессиональные застройщики на рынке жилья, которые, естественно, возводят дома не в течение года, на это иногда уходит 2 или 3 года, они представляют определенные гарантийные сроки. И от момента заключения договора и до принятия дома в эксплуатацию проходит большое количество времени.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Я хотел бы, чтобы вы разъяснили нашим гражданам, когда они становятся инвесторами. И откуда у нас эта история, почему мы не покупаем квартиры уже готовые и сданные в эксплуатацию?

Е.ШИНГАРЕВ: Здесь надо коснуться, откуда исторически к нам это пришло. Из Аргентины. Мы знаем, что аргентинская модель в течение первой половины 20 века считалась прогрессивной. Но многие экономические модели, которые возникли в этой стране, потом были восприняты другими странами. Именно оттуда пошло долевое строительство. Потом оно пришло в Великобританию, потом оно уже пришло к нам.
Смысл в том, что застройщика привлекают средства дольщиков, т.е. это – гражданин, который участвует в долевом строительстве, приносит свои деньги именно на стадии фундамента.
В момент, когда дом сдается в эксплуатацию, и продаются квартиры, цены на рынке жилья могут вырасти по отношению к тому моменту, когда этот дом начинает строиться.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Но могут и упасть. Возможно, эта модель работает только в одной экономической ситуации

Е.ШИНГАРЕВ: Но в последнее время цены на жилье не падали, у нас рынок жилья никогда не стагнировал: цены были либо стабильно, либо росли. И гражданин может купить квартиру за миллион, а продать за 2.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Какое количество квартир находится в обороте? Не для жилья покупается, а для дальнейшей спекуляции.

Е.ШИНГАРЕВ: Это очень большое количество квартир, мы можем говорить о тысячах…

Ю.ПИЛИПЕНКО: Ну, может это быть треть от всех квартир за последние 10 лет?

Е.ШИНГАРЕВ: По поводу трети не могу сказать, но 15-20% точно.

Я.РОЗОВА: А если вернуться к теме, когда дольщик становится обманутым?

Е.ШИНГАРЕВ: Когда обязательства застройщика перестают выполняться, т.е. не выполняются сроки сдачи дома в эксплуатацию. Если этот момент затягивается, вы не сможете зарегистрировать право собственности.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Есть ли у дольщика какие-то права в тот момент, когда жилье возводится?

Е.ШИНГАРЕВ: Конечно, у него, во-первых, есть активное право, которым наши граждане не очень пользуются, это получать всю информацию о ходе строительства. Т.к. участник долевого строительства в праве знакомится с документацией, в праве получать всю информацию о застройщике. Если к этому подходить грамотно, то вы с самого начала можете понять, стоит или нет вам вкладывать деньги в конкретное строительство. В том случае, если строительство затягивается, и потом, к сожалению, возникают негативные последствия в виде того, что дома не строятся вообще, то дольщики оказываются обманутыми.

Почему это происходит – по разным причинам. Одна из главных причин – это то, что со стороны гражданина присутствует только интерес получить квартиру, то со стороны застройщика, который действует на этом рынке не один, он связан с другими организациями – неважно, это дочерние компании или др., в любом случае, он занимается бизнесом: привлекает денежные средства и тратит. По разным причинам этих денежных средств не хватает.

Ю.ПИЛИПЕНКО: С вашей точки зрения, как часто ваши застройщики заранее предполагают неисполнение своих обязанностей? Либо такие ситуации возникают спонтанно и никакого умысла у застройщиков обмануть нет?

Е.ШИНГАРЕВ: Хороший вопрос, я бы его скорректировал чуть-чуть: не как часто, а возможно ли. Да, к сожалению, это возможно. Мы знаем, что такое злой умысел. Продумываются схемы, когда создается видимость постройки объекта недвижимости. В результате мы получаем головные дела против глав компаний, и мы знаем случаи, когда руководители получили реальные сроки.

Я.РОЗОВА: Хорошо, на что может в данном случае рассчитывать обманутый дольщик?

Е.ШИНГАРЕВ: Мы не можем не коснуться политического аспекта. Руководство того субъекта РФ, его власти примут решение о том, что тот или иной объект нужно взять под крыло. На уровне Москвы это уже неоднократно делалось. Есть такой известный проект «Южное Тушино».
Вариант второй, как можно решить проблему. Если вы, предположим, отказались от идеи получить квартиру, вы обманутый дольщик, вам интересно просто вынуть обратно свои деньги. Это можно сделать через суды. Ситуация может растянуться на несколько лет. Нельзя идти за квалифицированной юридической помощью, не зная к кому. Т.к. если вы неграмотно составите исковое заявление, то уйдет много времени на то, чтобы пояснить, какая у вас правовая позиция.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Тут возникает страх у обманутых дольщиков попасть в глупую ситуацию еще раз, заплатив деньги за квадратные метры и не получив их, зачем за помощь якобы квалифицированного юриста.

Я.РОЗОВА: Надо понять тогда, как выбирать адвоката, на что нужно обращать внимание? Какие вопросы задать, чтобы определить, насколько он компетентен?

Е.ШИНГАРЕВ: Вы должны прийти к нему с полным комплектом документов, которые у вас имеются. Эмоции адвокату, конечно, нужны, он вас воспримет на человеческом уровне., но прежде всего, он должен просмотреть документы. Он должен понять, в какие следственные органы вы обращались. Все это важно для получения конкретного результата.
Еще раз на примере «Южного Тушино». Когда выяснилось, что дело о банкротстве затянуто уже на несколько лет, и когда выяснилось, что уголовное дело заведено, и в отношении конкретных людей, люди стали задавать вопросы: арбитражный суд работает, а что мы имеем в результате? И дольщикам, которые были обмануты, были предоставлены квартиры в других районах города Москвы, это абсолютно реальная история.
Но если не поучаствовать в этой ситуации на стадии следствия, то в списке по предоставлению квартир можно и не попасть. Другая ситуация, если выяснится, что вы не полностью оплатили участие в долевом строительстве, то опять же права на квартиру у вас уже не возникает, возникает право только на то, чтобы получить свои деньги обратно.
И все эти нюансы для адвоката очень важны. Т.к. не зная их, он может дать вам неправильное юридическое заключение, за которое вы уже будете винить только себя.

Я.РОЗОВА: Давайте прервемся на Новости.


НОВОСТИ


Я.РОЗОВА: Мы говорим об обманутых дольщиках.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Евгений, не могу не задать вам философский вопрос. А как вы относитесь в принципе к этому институту обманутых дольщиков? Т.к. мы-то с вами понимаем, что это граждане, которые за небольшие деньги хотели купить хороший товар и не все у них получилось.
Власти субъектов Федерации должны нести ответственность за тех застройщиков, которые не смогли выполнить свои обязательства.

Е.ШИНГАРЕВ: Это философский вопрос, конечно. Но не всегда государство должно брать под свое крыло все объекты. Не за все объекты государство может вынести такую нагрузку. Поэтому если мы говорит, что государство берет под свое крыло, берет, но выборочно.

Ю.ПИЛИПЕНКО: На основании каких моментов муниципалитет берт обязательства на себя? Это политический аспект?

Е.ШИНГАРЕВ: В том числе. Если на территории конкретного муниципалитете происходит такой долгострой с учетом того, что конкретная администрация выдавала сертификаты на строительство, она не может не знать о том, как эта ситуация развивалась.
Независимо от того, как сейчас регламентировано законодательство проведения митингов, пикетов и т.д., ни одна администрация не заинтересовано в том, чтобы под ее окнами стояли обманутые дольщики.

Я.РОЗОВА: Если разбирать еще один показательный пример, речь идет о Минобороны, ведь подробные истории продолжаются, и многие люди тоже не могут решить свои проблемы.

Е.ШИНГАРЕВ: Но, тем не менее, объекты не достраиваются по разным причинам. Надо коснуться истории вопроса. Первый известный случай в Москве это Рублевское шоссе, дом 18, 98 год, и люди до сих продолжают биться за свои квартиры. Но проблема состоит в том, что квартиры перепродаются дважды, трижды и четырежды. Начинают обращаться в Минобороны, а Минобороны по разным причинам уже отношения к этому объекту не имеет.

Я.РОЗОВА: Я тогда не понимаю, зачем закон 214?

Е.ШИНГАРЕВ: Законы часто принимаются на теоретическом и базовом уровне…

Ю.ПИЛИПЕНКО: Для целеиспытания.

Е.ШИНГАРЕВ: Можно и так сказать. Позднее, когда на практике начинают возникать вопросы, тогда Комиссия в Госдуме начинает работать и вносятся изменения. Закон об участии в долевом строительстве достаточно строгий, и эта определенная гарантия того, что договор заключен правильно.

Ю.ПИЛИПЕНКО: А есть ли возможность выйти из отношений с застройщиком?

Е.ШИНГАРЕВ: Конечно, эти моменты напрямую предусмотрены в законе. Если эти условия нарушаются, то договор может быть изменен, либо расторгнут в судебном порядке…

Ю.ПИЛИПЕНКО: Или по договоренности сторон?

Е.ШИНГАРЕВ: По договоренности сторон – в любом случае. А кроме судебного, возможен и односторонний отказ.


СПРАВКА:

Самыми распространенными схемами обхода 214 закона считаются предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Первая чаще встречается на первичном рынке, в этом случае застройщик обещает включить основной договор после того, как получит всю необходимую документацию и достроит дом. Таким образом, по заключенному предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а с застройщиком. При этом предварительный договор купли-продажи в отличие от основного не подлежит государственной регистрации. А значит, ничто не мешает застройщику подписать еще несколько договоров на ту же квартиру.
Суть вексельной схемы в том, что с гражданином, который хочет купить квартиру, договор о долевом участии заключаются 2 говора: о купле-продаже и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры, т.е. здесь дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Вексель и обязательство формально никак между собой не связаны, а, значит, и нет гарантии, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру.

Я.РОЗОВА: Пришло время подвести итог.

Ю.ПИЛИПЕНКО: Возьму смелость дать совет. Если вы рискнули поменять свои деньги на будущие квадратные метры и, не дай Бог, попали в глупую ситуацию, вы должны выбирать себе настоящего консультанта, настоящего профессионала. Например, такого, который был сегодня в гостях в нашей студии.

Я.РОЗОВА: Спасибо!

Ю.ПИЛИПЕНКО: Спасибо, всем удачи!

Е.ШИНГАРЕВ: Спасибо вам!