Квартира в новостройке: передача квартиры дольщику

Квартира в новостройке: передача квартиры дольщику
09 декабря 2011

Вы стали обладателем долгожданной квартиры в новостройке? Не спешите праздновать - сначала нужно оформить право собственности на квартиру, предварительно получив у застройщика ее саму. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, неплохо заранее узнать обо всех правилах регистрации права собственности на квартиру в новостройке.

Согласно Гражданскому кодексу РФ регистрация прав на недвижимость считается юридическим актом, подтверждающим и признающим государством приобретение права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Под недвижимым имуществом здесь подразумеваются здания и постройки, а также другие виды нового построенного недвижимого имущества. С 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Согласно этому закону внесены изменения в процесс привлечения средств граждан и передачи квартир в новостройках в собственность.

Участие в долевом строительстве - не самый простой процесс, так как подразумевается под этим понятием целый перечень необходимых процедур. Начинается всё с заключения договора, а заканчивается государственной регистрацией права собственности на новый дом или квартиру. Отдельный пункт - это передача недвижимости в собственность, которая проходит строго по правилам, прописанным в ст.8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."

Заботы застройщика
Прежде всего, у самого застройщика обязательно должно быть разрешение на ввод дома в эксплуатацию еще до перевода квартиры в собственность дольщиков. Если данный документ отсутствует, то право собственности на квартиру передать просто невозможно. Зачастую складываются такие ситуации, когда дом уже вроде построен, коммуникации все подведены, и можно заселяться, но ключи так и не дают. Это как раз тот случай, когда застройщику так и не удалось еще получить разрешение на ввод в эксплуатацию новостройки. Застройщик не имеет права передавать в собственность недвижимость, даже если прописанный в договоре срок уже наступил.

После окончания всех отделочных и строительных работ, на данный объект необходимо оформить технические и инвентаризационные документы. Все измерения проводит БТИ - Бюро технической инвентаризации. После этого застройщику выдается технический паспорт дома, в котором описаны все данные помещений, а квартиры получают свои номера. На следующем этапе подключается ГАСН - Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора, которая теперь выполняет обязанности Госприемки. После устранения всех выявленных ГАСН замечаний, застройщику выдается акт ГАСН о приемке дома.

Далее застройщик отправляет акт ГАСН в городскую администрацию, где на основании этого акта создается самый главный документ - разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После получения разрешения дом и оживляется, ему присваивается почтовый адрес, производится подключение всех коммуникаций к городским сетям.

Права и обязанности дольщиков
Когда застройщику выдали это разрешение, можно начинать процесс передачи квартир в собственность участникам долевого строительства, но не ранее срока, прописанного в договоре. Перед передачей прав собственности застройщик должен сообщить об этом дольщикам, то есть разослать всем сообщения об окончании строительства и начале передачи квартир. Как правило, сообщение доставляется участникам долевого строительства заказным письмом с уведомлением.

После получения данного уведомления дольщик должен принять объект недвижимости до наступления прописанного срока в договоре. Если же срок не был прописан, то эту процедуру необходимо выполнить в течение семи дней после получения уведомления.

Также участников долевого строительства приглашают для оценки квартир и выявления недоработок или замечаний. Во время этой процедуры составляется акт осмотра, где описаны все претензии, а в дальнейшем он отправляется к подрядчику с целью устранения неполадок. Затем застройщик с каждым дольщиком оформляет акт приема-передачи квартир и отдает ключи.

При передаче объекта долевого строительства обоими сторонами подписывается передаточный акт. Передаточный акт - это документ, в котором подробно описаны необходимые параметры передаваемого объекта недвижимости, подписываться он должен всеми сторонами-участниками долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам. Подписав этот акт, дольщик в дальнейшем может обратиться к застройщику с требованием об исправлении недоработок или возмещении расходов. Пока оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик должен найти подходящую управляющую компанию и заключить с ней договор об обслуживании нового дома. В этот же момент с будущими жильцами заключается договор на эксплуатацию дома, после чего начинают начисляться и оплачиваться коммунальные платежи. Вот тогда владельцы квартир и могут начинать ремонт в своих будущих жилищах.

Если жильцы будут недовольны качеством предоставляемых услуг выбранной управляющей компанией, то они, став уже полноправными собственниками своих квартир, могут создать товарищество собственников жилья, а затем выбрать другую управляющую компанию.

Вот таким образом и происходит передача квартиры в новостройке участнику долевого строительства. Следующим шагом будет регистрация права собственности на квартиру в новостройке или жилой дом.

Источник: IRN.RU

Спасибо, очень полезная информация.

Ещё одна интересная статья

Принимая новостройку: дольщик, бди

Дольщик, дождавшийся счастливого момента передачи квартиры, впадает в состояние легкой эйфории и зачастую совершает ошибки, за которые приходится расплачиваться из своего кармана. Однако если следовать простым инструкциям, можно добиться не только устранения всех недоделок объекта, но и получить компенсацию за затянувшееся ожидание.

Смотри в оба
Передача объекта долевого строительства начинается с вручения дольщику уведомления о сдаче дома, которое направляется застройщиком по почте в оговоренные в ДДУ сроки с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, в уведомлении указывается время, когда следует явиться на осмотр достроенной квартиры (по правилам некоторых компаний, необходимо предварительно заглянуть в офис для получения смотрового листа).

Некоторые застройщики, стремясь ускорить процесс передачи квартиры, запускают пробный шар, предлагая особенно нетерпеливым клиентам подписать акт без осмотра, так сказать, закрыв глаза, зато – вне очереди. Если вариант «махнемся не глядя» не прокатывает, клиента приглашают на осмотр. Иногда ключи выдают под расписку и допускают владельца самостоятельно обозревать будущее жилище. Но обстановка, создаваемая представителями некоторых строительных компаний, не способствует детальному изучению качества объекта. Клиента могут торопить, уверять, что замеченные им недоделки несущественны или будут вот-вот устранены. Эту «психическую атаку» необходимо игнорировать и внимательно осматривать квартиру, сверяясь с описанием, приложенным к ДДУ.

Надо понимать, что многие недостатки вскроются только во время эксплуатации жилья. Например, принимая квартиру летом, невозможно угадать, хорошо ли греют батареи. Некоторые строители не особо любят показывать объекты в дождливые дни, чтобы не расстраивать дольщика видом подтекающих лоджий и оконных рам. Случаются вовсе из ряда вон выходящие казусы, когда приглашают на осмотр дома, не подключенного к электроэнергии и водоснабжению (что, в общем-то, не согласуется с законами: неподключенный к коммуникациям дом нельзя считать готовым объектом).

Понятно, что в таком случае невозможно сделать никакого заключения ни о лампочках, ни о розетках, ни о кранах. Но все равно удастся оценить, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Судя по интернет-форумам, некоторые строители забывают о такой «мелочи», как вентиляция, так что стоит для проверки поднести к отверстию зажженную бумагу. Надо проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика. Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, придется осматривать дольше и оценивать качество исполнения гораздо большего числа элементов: покраску потолков, поклейку линолеума и обоев, работу сливного бачка и кранов.

Не подписывай сгоряча
Крайне редко передаваемая квартира оказывается близка к идеалу, недоделок не обнаруживается и претензий к застройщику не возникает. Чаще будущий владелец видит некоторые мелкие недостатки – непригнанные двери или окна, трещины на стеклах, плохо работающий замок или подтекающий кран. Если недоделки действительно мелкие, а строители достаточно расторопны, то все замечания могут быть сняты непосредственно в присутствии клиента. Тогда дольщик подписывает смотровой лист, а затем в течение недели – акт приема-передачи в офисе компании.

В противном случае в смотровом листе либо в специально составленном акте (в разных компаниях эти процедуры различаются) необходимо указать весь перечень недоделок. Скорее всего, представители компании еще раз попытаются сыграть на естественном желании человека поскорее въехать в свою квартиру и предложат принять объект в обмен на гарантийное письмо с обещанием устранить все недоделки. Как показывает опыт, делать этого не стоит. Иначе в лучшем случае придется неоднократно звонить строителям и требовать выполнения обязательств, в худшем – добиваться устранения недоделок через суд или делать ремонт самим.

Строительные компании по возможности избегают ставить себя в жесткие временные рамки – в ДДУ, как правило, говорится, что обнаруженные в процессе передачи квартиры недостатки будут устранены «в разумные сроки». Срок оговаривается непосредственно в ходе обнаружения дефектов и закрепляется документально. Но будем реалистами – попытки клиента зафиксировать дату ликвидации дефектов зачастую наталкиваются на непреклонное: «У нас так не принято». Если вам не удалось настоять на своем и получить письменное обещание устранить недоделки в течение двух-четырех недель, придется просто ждать окончания этого «разумного срока».

Понятно, что на ликвидацию мелких огрехов, вроде неработающего сливного бачка, потребуется несколько дней. На выравнивание стен или переклейку обоев – до нескольких недель. Если ожидание затягивается, то следует помнить: оно не может длиться бесконечно, даже если дата окончания не зафиксирована письменно. В этом случае отношения застройщика и дольщика подпадают под Федеральный закон «О защите прав потребителей», согласно которому срок устранения дефектов не может превышать сорок пять дней.

Будь на страже
Затягивание сроков может оказаться вовсе не случайным. Дело в том, что у дольщика по ДДУ также есть определенные обязательства по приему квартиры. Если человек, будучи уведомленным строительной компанией, не явится без объяснений и уважительных причин на первичный или повторный осмотр квартиры, то автоматически считается, что он согласен принять объект без осмотра. В таком случае составляется односторонний акт передачи, и все последующие нарекания отметаются. Хотя юристы подчеркивают, что включение такого пункта в договор не является нормой, но строительные компании практикуют этот способ передачи недвижимости.

Клиент одной крупной петербургской строительной компании, не пожелавший публично раскрывать своего имени, рассказал интересную историю, коллизия которой основана как раз на праве застройщика передать объект в одностороннем порядке. В июне 2010 года он получил приглашение на осмотр квартиры. Но, войдя в будущее жилище, обнаружил груды мусора, сломанную дверь, неработающее электричество и прочие «приятности». Составив акт с претензиями, дольщик услышал предложение заглянуть через две недели. Затем – еще через две. И еще. При этом каждый раз он составлял и передавал представителю застройщика на объекте акты с претензиями, оставляя себе подписанную копию.

Как выяснилось позднее, его письменные заявления складывались в стол, а строительная компания тянула время, чтобы подписать акт передачи квартиры в одностороннем порядке. «Акты, которые мной составлялись, не значат ровным счетом ничего. В суде застройщик утверждал, что ни на какие осмотры я не приходил, а когда предъявил копию акта осмотра, заявили, что на нем расписался какой-то непонятный человек, который у них не работает», – рассказывает пострадавший.

Из этого опыта следуют практические выводы. Если, осмотрев будущее жилье, вы разочарованы качеством и понимаете, что войны со строительной компанией не избежать, переходите в режим военных действий. Все контакты с «противником» должны быть строго задокументированы, а документы сохранены на случай суда. К примеру, акты с перечнем дефектов следует составлять не в двух, а в трех экземплярах: один оставлять у представителя компании на стройке, второй завозить в офис или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении на имя и по адресу, указанному в ДДУ. Третий, со штампом о получении документа секретарем или с уведомлением почты об отправке и вручении письма, должен оставаться у вас на руках. Это поможет доказать, что вы аккуратно являлись на осмотры, а строители попросту игнорировали вас.

Воспитание застройщика
Закон дает дольщикам инструмент защиты от особо медлительных строительных компаний. Речь идет о положении ФЗ-214, предусматривающем обязанность застройщика передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Как правило, составляя ДДУ, строители оставляют себе на передачу ключей дольщику полгода после ввода в объекта в эксплуатацию. Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, компания обязана известить об этом клиента не позднее, чем за два месяца до его истечения и предложить внести соответствующие изменения в договор.

Понятно, что в том случае, когда дом уже сдан, ни о какой пролонгации речи не идет. Но если строительная компания тянет с устранением выявленных дефектов, процесс передачи нередко затягивается на несколько месяцев и «вываливается» за предельную дату, зафиксированную в ДДУ.

Хотя многие строительные компании не указывают в договоре, что несут материальную ответственность за просрочку, тем не менее, это не освобождает их от выплаты неустойки в соответствии с ФЗ-214. Если покупатель решился воспользоваться своим правом на материальную компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры, сначала необходимо будет подготовить письменную претензию в адрес строительной компании. По истечении месяца, который дается на получение ответа от застройщика, готовится исковое заявление в суд. К нему прилагается расчет неустойки, которую истец просит взыскать с ответчика.

Неустойка рассчитывается довольно просто: по закону она составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ. Так как ставка рефинансирования сейчас составляет 8%, то следует 0,08 разделить на 300 и умножить на внесенную по ДДУ сумму, а затем – на количество дней, на которое была просрочена передача квартиры. Причем если дольщиком выступает физическое лицо, то сумма компенсации увеличивается в два раза. То есть, если квартира в строящемся доме была приобретена за 3 млн руб., то за месяц просрочки набегает 48 тыс. руб. неустойки. Как показывает судебная практика, инструмент воспитания застройщика исправно работает.

Дата публикации: 11:50 31 мая 2012 года
Источник: БН.ру

Может пора нам заняться воспитанием застройщика, ведь право подать на неустойку у нас уже есть, далее еще одно исковое с расчетом от первого искового до второго и т.д.. Ставка рефинансирования на сегодня- 8,25%. Так можно и вынужденную аренду уже давно оплачивать...

Vladik77 пишет:

Кто же мешает, ради бога. Все кто уже решил судиться - судятся.