Риски у участников долевого строительства при наличии ДДУ в недостроенном доме при смене застройщика в связи с банкротством

Какие существуют риски у участников долевого строительства при наличии ДДУ в недостроенном доме при смене застройщика в связи с банкротством,а также при добровольном отказе застройщиком исполнения своих обязательств по ДДУ.

И второй вопрос: В какие органы государственной власти Вы советуете обратиться участникам долевого строительства в случае добровольного отказа застройщика от исполнения обязательств для проверки финансового состояния застройщика - в прокуратуру,правительству МО и т.д. Спасибо.

В дополнение к вопросу от Лизаветы: Какие существуют риски у участников долевого строительства при наличии ДДУ в недостроенном/достроенном доме при смене застройщика в связи с банкротством,а также при добровольном отказе застройщиком исполнения своих обязательств по ДДУ, при наличии у дольщика рассрочки от застройщика/ипотеки?

В соответствии с параграфом 7 "Банкротство застройщика" ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", все вопросы, связанные с получением участниками строительства, в том числе и дольщиками, оплаченных ими квартир регулируются именно этим параграфом, в частности ст. 201.10, 201.11 из содержания которых следует, что основными рисками в случае банкротства застройщика являются:
1. Вероятность необходимости добровольного (201.10) или вынужденного (201.11) внесения дополнительных денежных средств, а в случае невозможности внесения таковых отнесения соответствующего участника строительства к кредиторам 3-й очереди с возможностью получения 70% внесенных ими денежных средств, т.е. неполучения желаемой квартиры;
2. Фактически участники строительства будут находится в зависимости основных кредиторов несостоятельного застройщика;
3. Смена застройщика, в случае банкротства застройщика, никакой роли для участников строительства не играет, смена застройщика может быть актуальна в случае, если это произойдет до применения в отношении застройщика параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" или в случае, если новый застройщик несмотря на процедуру банкротства прежнего, примет на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств последнего перед участниками строительства. Подобное развитие событий возможно в том случае, если администрация предложит новому застройщику, какой-нибудь вариант сотрудничества при котором ожидаемая прибыль намного превысит убытки связанные с исполнением обязательств прежнего застройщика;
4. Также не исключен факт двойных продаж.
5. Также важно знать, что в случае начала процедуры банкротства застройщика с применением параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", автоматически становится невозможной работа по признания права собственности, как на не дострой, так и на жилье в суде общей юрисдикции, а именно наличие решения суда о признании права собственности в Вашем случае на объект незавершенного строительства с последующей его регистрацией позволяет избежать всех вышеперечисленных рисков, так как это имущество уже Ваша собственность.
6. Во все вышеперечисленные, только это мало что даст, с вероятностью 99,9 % ответ будет примерно следующим " Застройщик Н неоднократно привлекался к ответственности за многочисленные нарушения. Ваш объект внесен в реестр проблемных объектов по МО и находится на контроле. Кроме того, поскольку договор вы заключали добровольно в соответствии с ГК и т.д., то Вы можете обратиться за защитой своих прав в суд. Кроме того, даже если на Ваше обращение последует, какая-нибудь реакция и о чудо в действиях руководства застройщика будет усмотрено уголовно наказуемое деяние, и он будет привлечен к ответственности, проблему получения квартир или денег участниками строительства это никак не решает, лучшее свидетельство тому история с вкладчиками "Социальной инициативы";
7. В соответствии с ФЗ № 214 "О долевом участии ..." наличие рассрочки не является каким-либо дополнительным фактором риска, за исключением разве возможных незаконных действий со стороны недобросовестных судей, которые могут рассматривать факт рассрочки, как препятствие для признания права собственности, и как следствие дополнительных затрат на обжалование соответствующего судебного акта, однако тех, кто обратился за помощью к нам это не касается, так как в рамках работы по защите прав потребителей Вы платите один раз за все инстанции, вплоть до ВС РФ, да и как правило дальше Московского областного суда идти нет необходимости.

Спасибо. Считаете ли вы смену застройщика более оптимальным чем банкротство?

Уважаемая Лизавета,

Смена застройщика является более оптимальным способом, только в том случае если новый застройщик принимает на себя обязательства по исполнению обязательств перед участниками строительства по предоставлению квартир, при этом таковые обязательства должны быть взяты не на словах, а должны быть частью подписанных между уполномоченными лицами документов по передаче прав и обязанностей застройщика, в противном случае велики риски нарушения прав участников строительства, в том числе дольщиков.

Единственное преимущество смены застройщика перед банкротством - это возможность обращения в суд общей юрисдикции с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Много интересного и полезного по вопросу защиты прав потребителей в области долевого участия в строительстве все желающие могут почерпнуть в нашем блоге: http://www.bppgrilvil.ru/blog.
Блог регулярно обновляется и пополнятеся новой интересной судебной практикой и информацией о взысканиях.
Будем рады гостям)

Доброго дня сотрудники кабинета юридической помощи ГриЛВил. Подскажите пожалуйста свои контактные телефоны.

лида пишет:Доброго дня сотрудники кабинета юридической помощи ГриЛВил. Подскажите пожалуйста свои контактные телефоны.

Контактная информация
Москва, м. Белорусская, 1-я улица Ямского Поля д. 9/13, оф. 509
тел.: (495) 504−65−53, (495) 609-64-42
Время работы: с 9 до 18, с понедельника по пятницу
Электронная почта: office@bppgrilvil.ru

Ждите завтра вечерком в гости. Поеду оформлять недострой. Советую так-же всем поторопится и запускать оформление. Сейчас конечно есть риск, что не оформят, но риск потерять квартиру выглядит куда более ужасным.

Спасибо. Подскажите так же, нужно к вам записываться на консультацию или  можно приехать в любое время?

лида пишет:нужно к вам записываться на консультацию или можно приехать в любое время?

Отвечу за представителя, записываться надо по телефону. Без записи можете не застать.

Спасибо.

По обстоятельствам, я не смогла сразу найти всю оплату за эту услугу. Мне пошли навстречу и я заплатила в рассрочку.

"Спасибо" тем, кто хочет банкротить застройщика. Делают "на авось" - повезет со следующим-не повезет

Уважаемые дольщики!

Сегодня на форуме дольщицей под ником Виктория было размещено нижеследующее сообщение о результатах судебного заседания состоявшегося в арбитражном суде Московской области 31.03.2015г.:

"31 марта 2015 года в Арбитражном суде Московской области состоялось судебное заседание по заявлению Золотухина К.В. (договор цессии с Гайворонской О.Ф.) о признании банкротом ООО «Римэка», судебное заседание было отложено по ходатайству представителя заявителя для урегулирования во внесудебном порядке требований других заявителей.
Судом было разъяснено следующее:
1. При начале процедуры наблюдения все строительство арбитражным управляющим будет официально остановлено.
2. Расходы на деятельность арбитражного управляющего (360 000 рублей в год минимально) оплачивает первый заявитель. В нашем случае Золотухин К.В., при его отказе от заявления следующий заявитель – Романенко Е.В. и так далее.
3. Выплатами первой очереди после банкротства являются судебные расходы, в том числе экспертизы, которые по существующей практике могут составлять до миллиарда рублей по объекту.
4. Выплатами второй очереди являются распределение квартир между инвесторами, у которых остались заключенными договора инвестирования.
5. В случае если денежные средства остались, то выплатами третьей очереди являются требования тех, кто расторг договора и вернул ООО «Римэка» инвестиционные права.
6. В четвертую очередь производятся выплаты по исполнительным листам, где взысканы штрафы и пени, в том числе Общественным организациям. Заявители данной очереди не имеют по закону право банкротить застройщиков - ООО «Римэка».
Суд рекомендовал ознакомиться с судебной практикой, дело № А [url=tel-25966]41-25966[/url]/09, где дело о банкротстве заказчика-застройщика ни к чему хорошему не привело, не получено ни квартир, ни денег, объект строительства с 2009 года до сих пор стоит не достроен.

ПОЗИЦИЯ ЗОЛОТУХИНА КОНСТАНТИНА ВАЛЕРЬЕВИЧА

31 марта 2015 года состоялось судебное заседание по заявлению Золотухина К.В. (договор цессии с Гайворонской О.Ф.) о признании банкротом ООО «Римэка», судебное заседание было отложено по ходатайству представителя заявителя для урегулирования во внесудебном порядке требований других заявителей.
В судебном заседании была озвучена позиция Золотухина К.В.:
Золотухина интересуют:
1. исполнительные листы, где взыскана сумма по квартире (взыскатель заключал инвестиционный договор);
2. исполнительные листы, где взыскана сумма по квартире (взыскатель заключал договор в рамках 214 ФЗ):
По п.1 и п. 2 выкуп производится по договору цессии. По практике смена стороны по цессии производиться не менее через 2 месяца судом вынесшим решение. Стоимость договора цессии равна фактически оплаченному инвестором взносу за квартиру. Если данный инвестор (цедент) фактически получил с ООО «Римэка» штрафные санкции, присужденные ему или иному 3 лицу по данному делу, то эта сумма минусуетсяЗолотухиным К.В. (цессионарием) из выплат по договору цессии. При заключении договора цессии подписываются 2 документа (достаточно решения вступившего в законную силу):
1. Договор цессии (простая форма на 1 листе);
2. Акт приема-передачи документов по Договору цессии (простая форма на 1 листе);
Согласно разъяснению суда, взыскатели, имеющие исполнительные листы на взыскание только пени и штрафов, признаются взыскателями 4 очереди и их требования не могут являться основаниями для банкротства ООО «Римэка». Данные исполнительные листы для Золотухина К.В. интересны только по 5000 рублей независимо от цифры на исполнительном листе."

Хотелось бы дать некоторые пояснения относительно вышеуказанного сообщения.
Итак:
1. При введении процедуры наблюдения строительство не будет официально остановлено, так как ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений о последствиях введения наблюдения в виде приостановления деятельности должника (ст. ст. 63, 64, 201.4). Иными словами Застройщик-Должник продолжает осуществлять свою деятельность , точно также как и раньше, только под контролем временного управляющего (арбитражного);
2.Обязанность по оплате судебных расходов, в том числе по оплате расходов на выплату заработной платы временному управляющему (арбитражному) могут быть возложены на заявителя по делу о банкротстве (кредитора), только в случае отсутствия у Застройщика-Должника имущества, достаточного для возмещения таких расходов. При этом, об отсутствии у ООО "Римэка" имущества даже и говорить не приходится. Целых, четыре дома! При этом, факт отсутствия такого имущества подлежит доказыванию.
3. Очерёдность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика регламентируется ст. ст. 201.1, 201.9, 201.14 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в соответствии с которой:
3.1. В первую очередь производятся расчеты с гражданами, перед которыми должник несет ответственность , за причинение вреда жизни или здоровью, компенсации морального вреда;
3.2. Во вторую очередь производятся расчеты с работниками Должника;
3.3. В третью очередь производятся рассчёты с участниками строительства, в том числе дольщиками отказавшимися от договоров с особенностями, предусмотренными ст. 201.14;
3.4. В четвертую очередь со всеми прочими кредиторами.
4. До момента подачи заявления о признании ООО "Римэка" банкротом, г-н Золотухин не проявлял никакой заинтересованности в погашении задолженности перед дольщиками, а по факту подачи такового сразу вышел с предложением о погашении задолженности, пусть не всей, а только в размере денежных средств, уплаченных по договорам, но всё-таки вышел. При этом, если бы на точно таких же условиях деньги возвращались дольщикам сразу, то большинства судов не было бы. Это говорит о том, что г-ну Золотухину банкротство не выгодно, а сообщение, размещенное на форуме всего-лишь попытка запугать дольщиков, отказавшихся от договоров, с целью выхода из не выгодной для него ситуации с наименьшими потерями.
5. В ходе процедуры банкротства, при надлежащей заинтересованности кредиторов и профессиональной работе представителей, для удовлетворения требований кредиторов возможно обжалование всех сделок должника, заключенных в течении 3-х лет, предшествующих подаче заявления о признании должника банкротом, вплоть до взыскания с г-на Золотухина денежных средств, уплаченных ему ООО "Римэка" на основании исполнительных листов за последние несколько месяцев, так как обязанность во возврату денежных средств, дольщикам, отказавшимся от договоров возникла у ООО "Римэка" ранее обязанности во возврату денег г-ну Золотухину.
6. В соответствии с п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012г. При переходе требования заявителя к другому лицу после возбуждения дела о банкротстве, в том числе на этапе рассмотрения обоснованности заявления о признании должника банкротом, рассматривающий дело о банкротстве суд самостоятельно производит замену заявителя его правопреемником, при этом не требуется предварительной замены его в деле, по которому был вынесен подтверждающий его требование судебный акт. Т.е. иными словами нет никакой необходимости в "смена стороны по цессии производиться не менее через 2 месяца судом вынесшим решение".

Конечно не выгодно на скутерах таких денег не заработать, а заработанное можно спокойно крутить в банке.

Как не гнабили тут полонского, он был инициатором закона фз 214, в котором дольщики становились первыми на получение.

Подскажите, кто сливает вам информацию с закрытого для вас раздела форума?

Мне очень интересно, а для чего выкладывали рыбу договора по цесси? Чтобы те, кто разорвал свой договор смог прочесть его и подумать, стоит ли заключать с КЗ данный договор. Или нет? Если это супер секретно, тогда не выкладывайте. А те кто захочет подписать его и так прочитают в офисе. И потом при заключении договора я думаю многие советуются с юристами!

Но грилвил в курсе не про договор, а про всю информацию которую пишут в закрытом для них разделе. И даже в курсе какой ник, что писал. Это по вашему нормально?

Вот мне и интересно кто сливает все переписки?

Может и хорошо что сливают.потому что беззаветно верить КЗ,как верит ему ИГсо стороны смотрится нккрасиво.
а так мы видим два мнения,и каждый может подумать и взвесить и составить свое мнение из этих противоположных высказываниях.
мне не кажется что грилвил здесь лишний..
без этого комментария мы бы не узнали то что написано выше.И бегали по платным адвокатам за советом.
тот кто против живет по правилам страуса,
значит КЗ предлагает вернуть отказникам деньги по договору и ни копейки за использование чужих средств,крутил как хотел по пять лет,и фикушки вам

очередное собрание любителей подковёрных игр.