А. Коган: «Круг надежности для дольщиков будет выстроен к концу года»

Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Конан в интервью BFM.ru рассказал о том, как планирует выстраивать отношения застройщиков, государства и дольщиков.

Александр Коган родился 26 февраля 1969 года в городе Орске Оренбургской области. С 1992 по 2003 год руководил компанией «КомИнКом». С 2003 по 2011 год был депутатом Госдумы. 7 июня 2012 года назначен министром правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. Член Высшего совета «Единой России», руководитель проекта партии по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом».

— Сейчас правила игры на рынке долевого строительства меняются. То суд назначит миллионные штрафы за то, что фирма продала 4 квартиры дольщикам по предварительным договорам, то достаточно крупные застройщики попадают в список «проблемных». При этом очевидно, что рынок «белеет» прямо на глазах. На этой неделе Совет Федерации одобрил закон о ведении реестра обманутых дольщиков. Какие еще изменения ждут рынок в ближайшее время?

— Все, что касается долевого строительства, — это очень чувствительный вопрос с точки зрения застройщика, дольщика и государства. Посмотрим с точки зрения государства – оно заинтересовано в том, чтобы строительная отрасль развивалась. Это развитие смежных отраслей, это налоги в бюджет, это улучшение жилищных условий, это рабочие места и много всего другого. При этом часть инвестиций здесь осуществляется за счет граждан. По статистике, объем заключенных договоров долевого участия в России составил на начало этого года 1 трлн 300 млрд рублей. Понятно, что этот объем жилья будет построен не за один год, но деньги значительные.

— Более триллиона рублей дополнительных инвестиций. Конечно, государство не должно пускать эту сферу на самотек.

— Поэтому государство и говорит, что инвестиции граждан должны быть защищены. Ведь на самом деле много застройщиков недобросовестных, много непрофессиональных, многие банкротятся. Они не просчитали все свои риски, горе-предприниматели. Государство должно эту сферу регулировать, но в определенных рамках.

— Застройщики все время жалуются, что проверок много, а помощи от государства мало.

— Застройщики постоянно говорят государству: «Мы готовы в этой сфере работать, но если вы зарегулируете, то мы все бросим и уйдем». А граждане говорят: «Нам все равно, какие проблемы у государства, и у застройщиков. Мы сами решаем свой жилищный вопрос, за свои деньги, и вдруг «попадаем в калошу». Вы что-то уже сделайте, чтобы такого не было».

— И что сейчас предлагает государство как ответ на эти вопросы?

— Будет создано определенное поле, такой круг надежности, в котором дольщик может чувствовать себя защищенным. При этом дольщик тоже должен соблюдать определенные правила игры. Государство не будет бесконечно уговаривать дольщиков инвестировать в рамках закона. Но если дольщик заключает предусмотренный законодательством договор долевого участия, для него разработано много механизмов защиты.

— Когда будет создан такой круг надежности?

— С 1 января 2014 года. Тогда заработают общества взаимного страхования, которые обеспечат защиту от недостроя, по договорам долевого участия (ДДУ) будет введен новый порядок регистрации. Договор с дольщиком не зарегистрируют в ФРС, пока застройщик не предъявит полис страхования либо гарантии банка. Договор регистрирует компания, привлекающая дольщиков. И не имеет права принимать ни копейки, пока не зарегистрирует договор. Система продумана четко.

— А если компания возьмет деньги до регистрации договора?

— Это грубейшее нарушение. Ее оштрафуют, и на значительную сумму. Так же как мы сейчас штрафуем тех, кто работает вне рамок 214-ФЗ и берет деньги по преддоговорам или другим незаконным схемам.

Для покупки квартиры в новостройке есть две законные сделки — либо покупка по договору долевого участия, либо вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), где вы можете строить только для себя, никакого инвестирования. Отмечу, что ЖСК не может выступать инвестором, земля и все документы на строительство должны быть оформлены сразу на ЖСК, никаких других схем быть не может.

К примеру, если вы вступаете в закрытый паевой фонд, то мы говорим: «Граждане, тут ваша степень ответственности. Если он разорится, объект не достроит, то это ваши риски».

— Паевые фонды — это незаконная схема?

— Паевые фонды по закону создаются для получения прибыли, то есть гражданин вкладывает деньги и должен в итоге получить деньги. Если паевой фонд решит строить или рассчитываться с гражданами приобретенными квартирами, это незаконно, так же, как вексельные схемы, преддоговоры, договоры займа или депозитные схемы. Но! Если гражданин соглашается на такой риск, поскольку застройщик ему пообещал 10% скидку, — это его право. Просто он должен отдавать себе отчет в том, что это незаконно и в случае нарушения его прав ему остается только идти в суд.

— Другой закон, который вызвал значительные волнения среди бизнеса, — запрещение рекламы новостроек, у которых еще нет разрешительной документации. Для рынка это оказалось очень чувствительным ударом, ведь риэлторы часто проводят предварительные кампании.

— На мой взгляд, это очень большой шаг к обелению рынка. Депутаты Госдумы нас поддержали и приняли закон. Согласно ему, если разрешения на строительство нет, то новостройку рекламировать не имеешь права, чтобы не вводить граждан в заблуждение. Застройщиков будут жестко штрафовать, за одну рекламу предусмотрен штраф до 1 млн рублей.

— Если застройщик строит первую очередь ЖК, но начинает рекламировать вторую до получения разрешения на строительство, то тоже штраф?

— Тоже штраф. Застройщик имеет право рекламировать только то, что строит.

— Жесткая позиция государства в ряде вопросов приводит к тому, что у нас появляются не только обманутые дольщики, но и обманутые застройщики. Об этом говорили, в частности, застройщики «Южной звезды» в Балашихе.

— Там процедура банкротства. Застройщик собрал 2,2 млрд рублей у граждан, а 200 тысяч рублей не могут вернуть компании «Просперити». Последняя подала на банкротство, и был назначен арбитражный управляющий. Мы предполагаем, что он согласован с застройщиком, чтобы провести подконтрольно банкротство. Однако, скорее всего, контроль они не удержат, поскольку 700 дольщиков уже заявились в реестр прав требований. А седьмой параграф закона о банкротстве защищает только дольщиков, не застройщика, не подрядчиков и не кредиторов.

Дольщики могут назначать своего управляющего, очистить объект от долгов, создать ЖСК или определить нового инвестора. Дольщики могут пойти в администрацию Балашихи, там глава администрации знает о ситуации и готов помочь. Он сказал, что объект надо достраивать, чтобы граждане не доплачивали больше.

— И это получится?

— С учетом того, что глава за это берется и готов предложить механизм достройки, то смело могу сказать, что так и есть.

— Что, на ваш взгляд, самое важное было сделано за последний год?

— Мы серьезно поменяли законодательное поле. Мы начали подходить к этому системно, в ручном режиме толком не поуправляешь. Мы составили реестр проблемных объектов. В каждом муниципальном образовании созданы межведомственные комиссии, которые собираются еженедельно и контролирует ситуацию на проблемных объектах. Отмечу, что количество проблемных объектов было 118, а сейчас 78. По 40 объектам вопрос решен. При этом год назад было около 30 тупиковых объектов, по которым не было путей решения. Сейчас их осталось шесть, мы смогли 24 дома запустить в работу. Сейчас мы обсуждаем создание рейтинга застройщиков по уровню доверия. Но эту задачу будем решать с профессионалами рынка и рейтинговыми агентствами.

— Новые проблемные объекты появляются?

— Сейчас известны 11 объектов, которые потенциально могут стать проблемными. Но мы следим за развитием событий, пока там ничего катастрофического нет, и экономика позволяет инвесторам провести оздоровление проекта и достроить объект, а главы муниципальных образований в курсе проблем.

Наверно, самое важное то, что мы четко выстроили систему контроля. Мы понимаем, где проблема может возникнуть. У нас большой спектр проверок, который выявляет, какие компании ведут продажи в обход 214-ФЗ, и мы их штрафуем. Штрафы значительные —минимум 500 тысяч по одной сделке. Отмечу, что таких штрафов выписано на 60 млн рублей.

— И они уже оплачены?

— Они все в судах, ведь когда большой штраф, то все идут в суды. Мы там встречаемся, отстаиваем свою точку зрения, застройщик — свою. Хорошо, что вырабатывается судебная практика, которая говорит о том, что закон обходить нельзя ни под каким предлогом. Есть ясность, что все сделки с привлечением средств граждан должны проходить по 214 - ФЗ, в противном случае будут серьезные санкции.

victoria2012 пишет:В каждом муниципальном образовании созданы межведомственные комиссии, которые собираются еженедельно и контролирует ситуацию на проблемных объектах.

Во всех, кроме нашего ЖК. Как-будто заколдованный...