Вопросы - ответы.

Уважаемый amalex,

как раз, именно к Вам и Вашим соседям это относится. Наличие непроданных квартир не является гарантией того, что ваши денежные требования могут быть удовлетворены. Так как, во-первых, всегда может возникнуть кредитор, с сумой требований исчисляемой десятками и сотнями миллионов, который и будет основным, и будет претендовать на все квартиры в счет удовлетворения своих интересов и/или в случае смены застройщика, квартиры будут переданы в счет компенсации расходов понесенных новым застройщиком на достройку 1, 2 и 5 корпусов и/или у Застройщика не окажется денег и он будет продавать эти самые квартиры, а вырученные деньги вкладывать в строительство.
Иными словами лучше синица в руке, чем журавль в небе!
А то, что изобретательности Застройщик, по части нарушения прав дольщиков нет предела, то Вы это знаете лучше чем кто-нибудь другой, это и неоднократное неисполнение обязательств по срокам, и включение в дополнительные соглашения по доплате за лишние метры условий о переносе сроков, и выдача ключей от "квартир" в доме без коммуникаций и возможности проживания в них, и взимание кварплаты в размере 5000 руб. не известно за какие услуги, ну и Ваша ситуация.

GriLViL пишет:всегда может возникнуть кредитор, с сумой требований исчисляемой десятками и сотнями миллионов, который и будет основным,  и будет претендовать на все квартиры в счет удовлетворения своих интересов...

Спасибо за ответ. Хотелось бы получить уточнение. А почему он будет основным? Мы же будем в одной очереди.

Рады помочь! Основным он будет за счет сумы имеющейся перед ним задолженности (ч. 3 ст. 12, ч.ч. 1-2 ст. 15 ФЗ "О несостоятельности, банкротстве"), т.е. иными словами он будет обладать решающим правом голоса на собрании кредиторов, а также за счет того, что, скорее всего, это будет организация или, что маловероятно, физическое лицо, обладающее серьезными финансовыми возможностями, что позволит ему привлечь "своего" арбитражного управляющего, который в первую очередь будет отстаивать его финансовые интересы, и за счет того, что на его стороне будут выступать профессионалы, которые буду на постоянной основе, т.е. ежедневно вести работу в его интересах.
Кроме того, при удовлетворении требований кредиторов требования по оплате неустоек, штрафов и т.д. погашаются после погашения основной суммы задолженности.

Здравствуйте, Застройщик ввел практику "неугодных" (активных дольщиков) не пускать на стройку. Имеет ли на то право и как действовать тем кто в "черном списке", спасибо.

Ситуация такая:в пятом корпусе два стояка однужек,в рекламном проспекте и в наших договорах стоит площадь,44,5 ,в третьем точно такая же башня ,пишу на память, грубо 42,и у нас по факту тоже около этого будет.
Т.е римэка предполагала, и знала чтотам меньше квадратов,но продавала , я покупала эту квартиру ,дом уже был налит,
Имеем ли браво потребовать прценты за использование наших средств,в договоре не указано что нам полагается проценты,просто если лишнее то вы заплатите ,если не хватает мы?

Хотела уточнить, Вы работали с нашими покупателями по навязанной услуге ФВС 5 процентов?
Можем ли мы помечтать,что Вы вернете с божьей помощью эти деньги за подбор квартиры?

Только в случае отказа от договора. В этом случае это будет Вашим убытком. В случае признания права собственности на объект незавершенного строительства, т.е. сохранения договора, Ваши расходы на ФВС, не будут считаться Вашим убытком.

В данном случае, нет, проценты за использование Ваших денежных средств вы требовать не можете, так как в Вашем договоре скорее всего написано, что окончательный расчет за квартиру происходит по факту обмеров БТИ, по результатам которого видно кто кому платит. Вот если после наступления обязанности возвратить Вам, излишне уплаченные средства, в связи с уменьшением площади квартиры, Застройщик не возвратит их Вам в надлежащий срок, тогда да, у Вас появится основание для взыскания процентов за использование Ваших денежных средств.
То о чем пишите Вы имеет право на существование только в одном случае, если площади квартир, указанные в договоре больше чем площади квартир, указанные в проектной документации.

knopka-05 пишет: Здравствуйте, Застройщик ввел практику "неугодных" (активных дольщиков) не пускать на стройку. Имеет ли на то право и как действовать тем кто в "черном списке", спасибо.

Этот вопрос остался без ответа.

У меня оба раза не смотрели ни на какой список и при мне в прошлый раз двое семей приходило даже без записи, только смотрели договора и сразу заполнили бланк и здесь Егор пришел, специально следила, сидела там, читала газету, никуда не смотрели, были покупатели в тот раз, им ездили показывали, попробуйте просто позвоните и запишитесь, не спрашивая о списках.

"...попробуйте просто позвоните и запишитесь, не спрашивая о списках."- этот способ подходит для большинства. Если Вас все же не пускают на стройку, рекомендуем обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, помимо прочих плюсов, связанных обеспечением правовой безопасности дольщиков, это избавляет Вас от такого способа воздействия со стороны недобросовестного застройщика, как "не пускать на стройку". Собственник не нуждается, в каких либо разрешениях, а в случае чинения препятствий Вы можете прибегнуть к помощи сотрудников полиции, спасателей и т.д.

Здравствуйте,ответьте пожалуйста: у нас складывается крайне неприятная ситуация для дольщиков - застройщик объявил сегодня,что он отменяет прошлое расписание посещений и теперь вообще запретил появляться на стройке всем,кроме обладателей ранее выданных ключей и согласованных с ним представителей ИГ. Т.е. отказано простым"неактивным" дольщикам наблюдать ход строительства. Имеет ли он на это право или это"административный зуд"(извините)? Спасибо.

GriLViL,
что бы Вы сказали по этой теме http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=157221 ?
Почему-то очень много обсуждений именно о том что судебно-признанная собственность на недострой теряет смысл при существующей реакции регпалаты - отказ в регистрации.

Уважаемая Елизавета,

Учитывая, что части "активных" дольщиков, ключи переданы и они имеют свободный доступ на объект, действия застройщика незаконны. Это естественная реакция Застройщика на активизацию дольщиков в части защиты своих прав (обращения в суды и т.д.) иными словами, это "административный зуд" с целью оказания психологического давления на дольщиков, снижения их активности и превращения в терпиливо ждущую свой судьбы массу.
Если говорить о практическом вреде для дольщиков от этих действий, то по сути, учитывая, что представители ИГ на объект допускаются и возможность отслеживания хода строительства у дольщиков объективно присутствует, такой вред отсутствует.

eaux,
это давольно часто встречающийся вопрос.
Как же так, регпалата отказывает в государственной регистрации?!!
В каждом отдельном случае ответ будет разным. Очень важной является формулировка судебного решения, т.е. на что именно признается право собственности.
В силу закона Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Для государственной регистрации права собственности необходимо представить, само решение в 2-х экземплярах, кадастровый паспорт на объект недвижимости, квитанцию об оплате гос. пошлины и заявление.
Кадастровый паспорт должен быть именно на тот объект, на котjрый регистрируется право собственности.
Для получения кадастрового паспорта, в том случае если объект не поставлен на кадастровый учет необходимо представить в кадастровый орган тех. паспорт объекта выполненый БТИ или иной уполномоченной организацией, например кадастровым инженером.
В Вашем случае, обмеры БТИ уже усуществлены и тех. паспорт имеется.
В течении месяца, у Вас должен появиться первый собственник, я имею ввиду обладатель Свидетельства о праве собственности на основании решения суда.

Кроме того, решение суда о праве собственности даже пусть на основании его не признано право собственности все равно защищает ваши права, так как чтобы не случилось, как только дом будет введен в эксплуатацию на основании этого же решения регистрируется право собственности на квартиру, жилое помещение, а не на объект незавершенного строительства.

GriLViL пишет:...
В Вашем случае, обмеры БТИ уже усуществлены и тех. паспорт имеется.
...

ага, т.е. получается до обмеров БТИ не надо рыпаться с судами.
А тогда после обмеров УЖЕ нет смысла это делать, только если за неустойкой.
В любом случае, теперь ситуация понятна, судиться пока не будем торопиться, т.к. еще не исключили для себя вероятность например переуступки и вообще считаем что темпы строительства полностью соответствуют этой цене за кв.м.)
Спасибо Вам, GriLViL, нам Вас реально не хватало на форуме.

))), не совсем так суды, т.е. судебные решения о признании права собственности на объект незавершенного строительства, как раз и являются гарантией защиты Ваших прав при любом стечении обстоятельств, будь-то смена застройщика или банкротство и т.д., вне зависимости от обмеров БТИ, постановки на кадастровый учет и т.д.
Обмеры могут быть произведены не только БТИ, иными словами, при надлежащем профессиональном подходе регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на основании Решения суда, осуществляется в полном объеме.
Принятие же решение о необходимости обращения в суд и/или уступки прав по ДДУ и/или отказа от договора, это личное дело каждого конкретного дольщика, его оценки ситуации, жизненных обстоятельств и соответствующих рисков.
Спасибо за добрые слова!

GriLViL пишет:В Вашем случае, обмеры БТИ уже осуществлены и тех. паспорт имеется.

А разве технический паспорт и кадастровый паспорт это одно и тоже?

GriLViL пишет:как только дом будет введен в эксплуатацию на основании этого же решения регистрируется право собственности на квартиру, жилое помещение, а не на объект незавершенного строительства.

А мне казалось, что придется опять подавать в суд уже на признания права собственности на жилое помещение-квартиру. Разве нет?

Здравствуйте Александр!

Нет, тех. паспорт и кадастровый паспорт, это не одно и тоже, но для постановки объекта на кадастровый учет и соответственно получения кадастрового паспорта необходимо представить в кадастровый орган тех. паспорт или обмеры всего объекта, осуществленные, уполномоченным на то лицом. например кадастровым инженером.
Нет, при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства, после ввода дома в эксплуатацию и присвоения адреса Вы подаете документы в регистрирующий орган о внесении изменений в ЕГРП и получаете свидетельство о праве собственности на квартиру, т.е. жилое помещение. В Пакет документов входит ранее выданное свидетельство, новый кадастровый паспорт (уже на жилое помещение), заявление, платежка - срок 20 дней.

GriLViL пишет:.. В Пакет документов входит ранее выданное свидетельство, новый кадастровый паспорт (уже на жилое помещение), заявление, платежка - срок 20 дней.

Добрый день! А если ранее выданного свидетельства нет, а есть только решение суда?

И еще вопрос по Лукино. Там я знаю, у вас была обширная практика признания собственности на незавершенку. А кому-нибудь удалось получить свидетельство о гос. регистрации на нее.

Все, кто к нам обратился получили Свидетельства о праве собственности!
Последние свидетельства уже на жилье получаем на следующей неделе!
Если свидетельства нет, все тоже самое, только срок регистрации 12 дней так как речь идет о первичной регистрации.

Доброго времени суток. Сегодня был в Финвестрое, хотел подписать дду с рассрочкой на 10 лет.
Вопрос в следующем. Нигде в договоре не прописана изначальная цена на квартиру без учета процентов за рассрочку. Ни слова о рассрочке и процентах, под которые она дается. Цена есть только в приложении к договору, там где расписанны платежи на все 10 лет и общая сумма с учетом всех процентов за 10 лет. При этом она записана просто как ОБЩАЯ СУММА (не указано,что это с учетом 16% за рассрочку). вообще схемы оплаты не прописано в договоре. Изначально цена квартиры 5 млн. руб. 30 процентов первоначальный взнос. 2.5 процента договор резервирования. Т.е. я заплачу первоначальный взнос фактически 1.6 млн. руб.. А оставшаяся сумма, 3.4млн. нигде не фигурирует, как сумма, на которую будут начисляться проценты. На основании чего при досрочном частичном погашении долга нам будут перерассчитаны проценты? Правомерно ли в договоре не указывать начальную цену квартиры или хотя бы цену за квадратный метр? При нашей просьбе прописать цену и всю схему оплаты в договоре мы получили отказ, аргументированный тем, что это типовой договор, зарегистрированных в рег палате.

В данном случае Финвестстрой заведомо вводит Вас в заблуждение. Они не указывают стоимость квадратного метра, чтобы потом, в дальнейшем после обмеров БТИ иметь возможность потребовать с Вас большую сумму доплаты за увеличение площади. Кроме того, их гонорар, те самые 2, 5 % тоже получаются значительно больше. И как Вы совершенно верно заметили, в случае досрочного погашения никакого перерасчета процентов и соответственно уменьшения стоимости квартиры не будет.
С точки зрения Закона это не правомерно, и Вы можете обязать их в судебном порядке заключить договор в котором будут указаны и цена договора и размер процентов, но только в том случае если сможете доказать, что изначально они декларировали именно такие условия.
В случае, если Вы подписываете предлагаемый ими вариант договора, то он будет вполне законен!

GriLViL пишет:В данном случае Финвестстрой заведомо вводит Вас в заблуждение. Они не указывают стоимость квадратного метра, чтобы потом, в дальнейшем после обмеров БТИ иметь возможность потребовать с Вас большую сумму доплаты за увеличение площади. Кроме того, их гонорар, те самые 2, 5 % тоже получаются значительно больше. И как Вы совершенно верно заметили, в случае досрочного погашения никакого перерасчета процентов и соответственно уменьшения стоимости квартиры не будет.
С точки зрения Закона это не правомерно, и Вы можете обязать их в судебном порядке заключить договор в котором будут указаны и цена договора и размер процентов, но только в том случае если сможете доказать, что изначально они декларировали именно такие условия.
В случае, если Вы подписываете предлагаемый ими вариант договора, то он будет вполне законен!

Замеры БТИ уже были. Это уже не актуально. В договоре указана площадь квартиры по результатам замеров БТИ. Меня больше интересует почему они отказываются вносить изменения в договор. Их ответ, что эта форма договора согласована со всеми и всех устраивает - не устраивает меня. Как их убедить внести в договор начальную стоимость квартиры и процентную ставку??? Потому что в суде, я естественно не смогу доказать , что они декларировали именно такие условия... Слова для суда ничего не значат.
P.S. Искал в Москве юриста который сможет дать консультацию по этому договору - не нашел. Встречался с двумя - в ответ только мычание и согласие с тем, чего я опасаюсь. Я так понял, что уважаемый Грилвил уже имел опыт общения с Финвестроем и Римекой? Был бы очень благодарен, если бы специалист Вашей фирмы согласился с нами встретиться и проконсультировать лично. Есть огромное количество вопросов. На форуме всего не обсудить. Можно ли в самое ближайшее время это устроить?